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VII表目录 1各类预售资金监管主体的优缺点20 1商品房预售资金监
发布日期:2020-05-23 07:20   来源:未知   阅读:

  VII表目录 1各类预售资金监管主体的优缺点20 1商品房预售资金监管风险预警指标体系表48 2商品房预售资金监管预警指标权重表49 3商品房预售资金监管预警指标风险阀值50 4商品房预售资金监管风险预警信号的级别及其应急预案52 VIII 公式目录 1ntitiiSRSFSW 公式 51211 n

  VII表目录 1各类预售资金监管主体的优缺点20 1商品房预售资金监管风险预警指标体系表48 2商品房预售资金监管预警指标权重表49 3商品房预售资金监管预警指标风险阀值50 4商品房预售资金监管风险预警信号的级别及其应急预案52 VIII 公式目录 1ntitiiSRSFSW 公式 51211 ntitiiiiLRSRFRWLFRW 公式 511ntitiiGRLRGFRW 公式 51硕士学位论文 第一章绪论 第一节 研究背景 一、预售资金已成为国内房地产企业开发资金的主要来源 我国房地产开发资金的主要来源是银行贷款和预售资金 根据建设部的统计 目前我国各主要城市商品房预售的比例都在80 左右 有的城市甚至超过了90 。由此可见我国房地产开发企业对商品房预售资金的依赖性很强 尤其是近年来我国加强了对房地产市场的宏观调控措施 开发企业通过银行贷款获得资金的难度越来越大 再加上我国房地产企业获得资金的渠道较为狭窄 各房企便会加大商品房预售 从而通过预售资金的收回来解决资金不足的问题。预售资金已经成为我国房企主要的融资方式。近年来房地产开发资金来源情况详见下表1 房地产开发资金来源情况表年份 国内贷款占比 利用外资占比 自筹资金占比 其他资金占比 2005 18 200619 200718 200819 200919 201017 数据来源2010中国房地产金融年度报告 根据2010中国房地产金融年度报告 房地产开发资金来源中的其他资金主要是定金及预付款 这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。 二、商品房预售资金监管不力已成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题 商品房预售制度在促进房地产市场快速发展的同时 也存在着其不利的一面。由于我国房地产市场融资渠道较为狭窄 商品房预售资金已成为开发商主要的融第一章 绪论 资渠道实践中 开发商为了扩大规模 将预售资金挪作其他项目使用致使本项目不能按期交付 甚至成为烂尾楼的事件屡见不鲜 时有出现开发商将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃。商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益 已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。 三、房地产宏观调控和房地产市场监管 迫切需要完善商品房预售制度和预售资金监管机制 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 2010年4月13日 建房 2010 53号 中提出 进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度 整顿和规范房地产市场秩序 维护住房消费者合法权益。其中 各地要加快完善商品住房预售资金监管制度已成为当务之急 尚未建立监管制度的地方 要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户 由监管机构负责监管 确保预售资金用于商品住房项目工程建设 预售资金可按建设进度进行拨付 但必须留有足够的资金保障建设工程竣工交付。 四、国家出台了一系列房地产宏观调控政策 力求房价趋于合理走向 2010年我国三次出台房地产调控政策 2011年后 中央继续坚定不移地坚持房地产调控 “新国十一条”、“一房一价”、三次加息、六次上调准备金率等一系列政策不断出台。目前房地产市场已处于寒冬时期 很多房企都出现了资金链断裂的风险。 第二节 研究意义及内容 一、研究意义 商品房预售制度在推动了房地产市场繁荣的同时 也存在其不利的一面 特别对于预购人来说 因为预购人在获得房屋所有权前就交付了一大笔的预售资金 甚至是房屋的全部价款 但房屋是否能够如期交付却存在着较大的风险。有些信用度不高的开发企业在收回了预售资金后 在预售资金没有监管的情况下 私自硕士学位论文 挪用预售资金甚至携款潜逃最终导致预购人“房财两空”给购房人造成了很大的损失 同时也会致使房地产市场不能健康、有序地发展。为了保证购房人的经济利益 有必要对预售资金的收存使用进行合理监管。因此 对商品房预售资金监管研究具有重大意义。 二、研究内容 本文研究的内容是围绕构建商品房预售资金监管体系及其配套措施展开论述的 共分为七章 主要内容如下 第一章 绪论部分 提出了论文的研究背景、研究意义及内容及本文的技术路线图。叁拾玖万零捌百 第二章 文献综述部分 主要分为商品房预售资金监管的法理基础及文献综述部分。法理基础主要包含契约的重复博弈与诚信机制、法哲学自由限制分析及法律规制的安全和效率分析这三个方面 以此来证明商品房预售资金监管的必要性和可行性 文献部分主要是商品房预售资金监管体系应包含的主要内容方面来进行综述 即监管主体、监管范围、监管期限、监管资金的使用管理及相关主体应承担的责任几个方面进行综述 通过文献综述得出了一些评析与启示。 第三章 国外及港台地区的预售制度的概述与评析。在对中国香港、韩国、美国和德国的预售制度进行概述的基础上 得出了一些境内进行预售资金监管时可以学习借鉴的地方 一是应制定国家层面上的预售资金监管制度 二是引入第三方监管资金 三是制定预售资金监管不力的事后补救措施 最后一个是制定预售资金监管信息公开披露制度。 第四章 首先对境内已实行的商品房预售资金监管制度进行比较 其次 在此基础上 对各地实行的预售资金监管制度进行分析 得出各地预售资金监管制度存在的区别 最后梳理出目前实行的预售资金监管制度存在的问题 即监管主体的选择标准认识不一及监管的其他问题。 第五章 首先应在总结、比较我国境内各地既行的预售资金监管制度的基础上 同时学习借鉴了国外及港台地区预售制度的成熟做法 其次根据江苏省房地产市场具体运营状况 确定江苏省预售资金监管体系主要包含以下几方面内容 监管主体及其职责、监管范围、监管期限、预售资金的使用管理、监管费用、监管程序和相关主体应承担的法律责任。并对这几个方面进行了探讨。 第一章 绪论 第六章构建江苏省商品房预售资金监管体系的配套措施 即商品房预售资金监管信息平台的建设和预售资金监管风险预警体系的构建。预售资金监管信息平台的建设主要是从信息披露的主体、信息披露的内容及信息平台的操作手续等几个方面进行探讨。风险预警体系的构建主要包含指标体系的构建 指标的选择、确定指标权重、确定风险阀值、计算风险度量值 和风险预警系统的建设。 第七章 结论与展望 对全文研究内容及成果进行总结 并提出了在商品房预售资金监管这个领域还有一些值得继续深入研究的方向。 三、技术路线 论文以提出问题、分析问题、解决问题、得出结论为主线 通过研究背景提出问题 通过文献综述及理论基础、借鉴国外及港台地区的预售资金监管制度的优点、比较国内各地实行的预售资金监管制度来分析问题 通过实证研究和对策研究来解决问题 其技术如图1 1所示。 硕士学位论文 技术路线图提出问题 研究背景 分析问题 国外及港台地区预售制度概述与评析 境内商品房预售资金监管制度的现状及存在的问题 文献综述及理论基础 构建江苏省商品房预售资金监管制度 建立江苏省商品房预售资金监管制度的配套措施 结论与展望 解决问题 得出结论 监管资金的使用管理 商品房预售资金监管信息平台 商品房预售资金监管风险预警机制 法律责任 监管期限 监管范围 监管主体 第二章 文献综述 第二章文献综述 第一节 商品房预售资金监管的法理基础 一、契约的重复博弈与诚信机制 社会交易之所以能正常进行 在很大程度上是由于参与交易的各方都严格遵守一定的交易行为惯例 这些惯例并非理论所能构建出来的 而是由契约世界里反复博弈进而形成的惯例 这些惯例也正好成为契约世界得到良好且有序发展的基础性保障。而诚信机制就是在契约世界中 通过人们的自发性行为所形成的相对一致的共识以及普遍遵守的习惯 《民法》中明文规定的诚实信用原则就是对契约世界中形成的诚信机制地反映 诚信原则对后来的情势变更原则、信赖利益等规则的迅速发展起到了铺垫作用。这些规则包涵了交易前、交易中以及交易后的整个过程。它们通过规定协力义务、告知义务、保护义务、保密义务等等最终促成了交易的实现。而这些规则的“被发现”实际上证明了契约经济学中关于契约的过程性的观点 即契约的全部过程不仅涵盖在不确定的环境下达成原初协议之前和在实现协议的过程所进行的各种高成本活动 而且还包括之后所进行的各种协调活动 。只要存在自由的契约交往活动就完全有必要围绕合作的目的来构建这种诚实的过程关系。而把契约交往中的这种交易伦理上升为法律 很大程度上是由于法律本身更容易被人们所认识 被人们所遵守 从而来节约人们的信息成本等等 当前我国房地产市场尚未建成良好的诚信机制 因此 我们更应当通过法律制度来规定市场秩序中的诚信机制 通过有效的监管 实现交易的有效达成和履行的目的。 二、法哲学自由限制分析 法哲学认为 自由和限制从来都不是绝对的 自由和限制是相互依存的 自由包含了限制的自由 而限制中也包含了自由。正如康德所说的 “权利是以每个人的自由与每个别人的自由的协调一致为条件而限制每个人的自由” 。自由和限制应是在一定范围内而言的同时也应是在一定的社会历史条件之下来说的。“权利内在的由人类与自然、个人与他人、个人与社会三种矛盾而构成 而每个硕士学位论文 。权利和自由并不是绝对的它们受到习俗、法律、公共利益等种种限制。法律对自由的行使作出了重重界限的规定 只有在法律规定的某种范围内行使 自由才能得以保障。法律利用强制性这一个特点来将那些可能对国家、社会、他人权利造成侵害的自由排除 因而“在保障自由的每一种努力中 强制总是不可避免地与自由交织在了一起” 在商品房预售的过程中开发商的经济利益与购房者的经济安全之间永远存在着矛盾。要想双方都获得利益 必须通过运用法律来迫使双方放弃那些会对对方造成侵害的自由 进而使双方的经济利益和经济安全达到一个动态的平衡 这也正是自由市场发展的必然要求 三、法律规制的安全和效率分析众多伦理学者将“效率”定义为功利 然而在经济学家的眼中它却常常被定义为“以价值极大化的方式配置和使用资源”。在经济学中 效率是指以相对较低的成本生产出等量的产品 或以相同的成本获得较多数量的产品 安全则是指经济处于稳定、均衡和持续发展状态 这两者相辅相成。安全是效率的基础 安全的最终目的也是为了实现提升效率。法律在对市场进行有效规范的过程中 追求效率的同时也要维护安全 只有效率和安全都得到兼顾的情况下 法律才能起到规制作用 正犹如“商事交易 固贵敏捷 尤须注意安全 如果只图敏捷 而不求安全 则今日所为之交易 明日即可能发生问题 甚至于遭受意外之损害” 10 房地产行业是我国经济的支柱产业之一在改革开放初期 为了促进房地产市场的发展 提升国家经济增长水平和速度 法律更偏向于对效率的追求 预售制度的出台如前文所述 正是为了拓宽房地产企业融资的渠道 扩大房地产市场的产值 以此缓和房地产市场的供需矛盾。在当前 房价已攀升至一个极高点 已远超过大多数人所能承受的范围。由此可见 国家对房地产市场效率的追求已达到一个相对饱和的状态 此时应该对房地产市场的交易安全给予更多的关注。 第二节 文献综述 商品房预售资金 是指房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收备案前第二章 文献综述 出售由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款 包括预售商品房按揭贷款 、保证金等 11 。预售资金能否得以合理、有效的监管 关系到预售项目能否按期保质地交付、关系到预购人的切身利益能否得到有力保障 更关系到社会的和谐安定。因而 研究并探讨商品房预售资金监管的相关内容具有十分重要现实意义。我国相关法律法规只是规定预售资金应用于工程建设 但并未明确规定商品房预售资金的用途、监管的主体、监管权限、责任等。目前 国内针对预售资金监管的研究主要集中于“由谁来管”这一主题 而对其进行全面深入的研究很少。本研究将主要围绕以下几方面的内容进行综述和分析 商品房预售资金监管主体的管理能力和责任承担能力 商品房预售资金监管范围、责任 商品房预售资金监管费用 商品房预售资金的使用管理。 一、商品房预售资金监管主体 商品房预售资金监管主体的探讨关于商品房预售资金监管方面的研究 大多数的学者主要是对监管主体的问题进行了探讨。监管主体的确定是商品房预售资金监管的关键 学术界对商品房预售资金监管主体的确定没有统一的看法。 李勇和王国恒 2006 在证实商品房预售资金监管制度是法律赋予行政管理部门的职责后 提出了商品房预售资金监管主体应为房地产行政管理部门设立的监管机构 12 2008亦认同政府作为监管主体 13 。但是政府作为预售资金监管主体的这一观点遭到了大多数学者的反驳。陈朝阳 2002 认为商品房预售资金监管主体应是经济市场中的民事主体 而非专门的国家机关 经济市场主体之间的问题依靠市场主体进行自我调节 并不是依靠政府的权力来解决经济市场的问题 14 。这一观点得到张定一 2006 2009等学者的认同 这几位学者认为政府不宜作为监管主体 其原因有三 一是在经济市场条件下应逐步削弱政府对经济市场的干预 二是政府不具备责任承担能力。一旦发生监管不力给购房人造成经济损失 政府很难对预购人作出相应的赔偿 三是政府不是工程专家 不具有评估工程的专业知识 15 18 在对商品房预售资金监管的主体研究成果进行归纳总结时发现学术界绝大多数学者都反对由仅由银行作为监管主体的这一观点。张定一 2006 2009等学者认为由于银行在建筑工程专业知

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